전세신탁제도란?
전세신탁제도는 전세 계약을 체결할 때 전세보증금을 안전하게 보호하기 위해 도입이 추진되고 있는 제도입니다.
기존 전세 계약에서는 세입자가 임대인에게 전세보증금을 직접 지급하고, 계약 종료 시 임대인이 이를 반환하는 구조였습니다.
하지만 이 방식은 상황에 따라 보증금 반환이 어려워지는 구조적인 한계를 지니고 있었습니다.
이런 문제를 개선하기 위해 임대인이 아닌 주택도시보증공사와 같은 제 3의 공공보증기관에 예치해 관리하는 방식으로 추진중입니다.
임대인이 보증금을 임의로 사용하거나 반환하지 못하는 상황을 예방할 수 있고, 계약이 종료되면 공공보증긴관을 통해 세입자에게 보증금이 반환되기 때문에 상황과 관계없이 보증금 회수가 가능하다는 점이 핵심입니다.
전세신탁제도가 필요한 이유
그동안 전세 시장에서는 구조적인 문제들이 반복되어 왔습니다. 기존에는 많은 임대인들이 전세금을 임대인이 받아 갭투자 또는 개인 채무를 상환하는 데 사용 하는 경우가 많았습니다.
실제로 전세 이사를 경험해 본 사람이라면 아시겠지만, 기존 세입자의 보증금을 새로운 세입자의 전세금으로 돌려주는 방식이 흔하게 이루어지고 있다는 점을 잘 알고 있을 것입니다. 여기서 한 곳이라도 돈이 마련되지 않으면 큰 문제가 생깁니다.
또 최근 전세사기와 같은 미반환 문제가 사회적으로 큰 이슈가 되어, 전세 보증금을 어떻게 안전하게 지킬 수 있는지가 중요한 관심사 되었습니다.
전세신탁제도의 장점
가장 큰 장점은 전세보증금의 안정성입니다. 보증금이 hug와 같은 제 3의 기관에 예치해 관리되기 때문에 임대인이 마음대로 유용할 수 없습니다.
또 이중 계약, 허위 매물 등의 문제 발생 가능성도 상대적으로 낮아 전세사기 예방 효과도 있습니다.
전세신탁제도의 단점
우선 모든 주택에 의무적으로 적용되는 제도가 아니라는 점이 한계로 지적됩니다.
현재 논의되는 방향은 보증보험 가입 의무가 있는 민간임대사업자를 우선 대상으로 삼아 선택제로 운영될 예정입니다. 선택제이기에 아무도 활용할 사람이 없을거라는 우려도 있습니다.
전세 보증금을 자유롭게 활용할 수 없게 되면 임대인 입장에서는 전세보다 월세를 선호하여 전세 매물은 사라지고 대부분 월세로 전환될 우려가 있습니다. 그에 따라 월세 가격이 올라가는 부작용을 가져올 수 있습니다.
마무리
국토부는 이르면 하반기부터 전세신탁제도를 시행할 방침이라고 했습니다. 다만 실제 제도가 안착하기 위해서는 시행령 개정 마무리와 주택보증공사와 같은 공공 보증 기관을 중심으로 신탁상품을 구체화되어야 확실히 알 수 있을거 같습니다.
제도와 취지와 달리 현장에서 활용도가 낮다면 실질적인 효과를 기대하기 어려울 것입니다.
전세신탁제도가 전세사기 문제를 완전히 해결할 수 있는 유일한 해법은 아니지만, 전세 보증금을 제도적으로 보호하기 위한 하나의 중요한 시도라는 점에서 의미가 있습니다. 하지만 향후 제도가 어떻게 설계되고 어떻게 작동하는지에 따라 부동산 시장의 구조 자체가 달라질 가능성도 있는 만큼 지속적인 많은 관심이 필요한 제도라고 생각합니다.
